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三道红线下的金科股份:高质量转型计划遇阻

2020-09-08 11:30 投稿人 : bianji 围观 : 198 次 0 评论

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踩了“三道红线”的金科股份需要努力降低杠杆,否则将对其后续融资活动产生不利影响

出品|每日财报

作者|何洛

日前,金科股份(000656.SZ)发布半年业绩公告,期内公司实现营业收入303.06亿元,同比增长16%;实现净利润42.59亿元,同比增长34%,其中归属于上市公司股东的净利润36.15亿元,同比增长40%。

金科股份中期业绩虽然实现超预期增长,但是其负债水平也在不断攀升,甚至连踩“三道红线”。可见在这份漂亮的成绩单背后,金科股份实则隐忧重重。

连踩三道红线 净负债率高达124%

8月20日,中国人民银行官网信息显示,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据了解,监管部门对房企设置了“三道红线”,分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1.0倍。

《每日财报》通过金科股份2020年中期业绩报告数据计算得出,其剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比0.98倍,三道监管红线全触。

从剔除预收款后的资产负债率来看,截止2020年6月末,金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元,剔除预收账款后的资产负债率达到74.08%,距离监管所设的70%红线还需下降4个多百分点。据往年数据,金科股份近五年的资产负债率在70%以上,最高达80.47%,虽从2018年开始逐渐下降,但下降速度较慢。

从净负债率来看,2017年-2019年,公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%。截止2020年6月底,金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元,股东权益为590.47亿元,净负债率达到124.62%。若要降至100%红线以下,还需下降24多个百分点,若现金和净资产水平不变,有息负债需降低约145.37亿元至958.09亿元。

从现金短债比来看,截止2020年6月末,金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元,而公司短期债务达到363.27亿元,现金短债比仅0.98倍,不足1倍,存在一定的短期偿债压力。

与上述情况相比,更严峻的是金科股份高额的担保。根据公告,截止2020年4月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为122.744亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为818.85亿元,合计担保余额为941.60亿元,占金科股份最近一期经审计净资产的344.06%。

拿地成本上升 项目盈利空间堪忧

2020年金科股份设定的销售目标为2200亿元,即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后,金科股份也强调不会下调这一目标,足见其冲规模的野心。

扩大规模最明显的举动就是拿地、不断拿地、不断溢价拿地。《每日财报》发现,金科股份近几年一直维持较为积极的土地投资策略。数据显示,近几年金科股份的新增土地储备面积持续大于销售面积,截至2019年末,公司总可售面积约6700万平方米,约是当年销售面积的3.52倍。

财报显示,2018年金科股份新增土地110宗,完成土地投资700亿元;2019年新增土地192宗,土地购置合同金额达888亿元,权益金额562亿元。

而2019年金科股份的营收为677.3亿元,净利润为63.57亿元,2018年金科股份的营收为为412.34亿元,净利润为40.21亿元。也就是说金科股份近两年用于拿地的资金远超当年的营收。

另外,2020年前5月,金科股份已在公开市场拿地34宗,耗资163.68亿元,延续了前两年拿地的节奏。2020年一季度公司的拿地成本也大幅上升,2020年第一季度,金科股份的新增土地储备成本为3609.27元/平方米,较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%,而一季度的销售均价却较此前有所下滑。

所以,持续走高的拿地成本和在疫情影响下不断下滑的销售均价,使得金科股份的盈利水平承压。

例如,金科股份于2月28日以12.01亿元拍得的龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北地块,土地性质为住宅兼容商业(商业不超10%),溢价率也高达42%,楼面价为6800元/平方米,建筑有限高要求,应满足周边军事设施相关控制要求。据了解,该地块周边竞品不少,有寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城等楼盘均在售,而近期报价售价均在万元以下,7000元左右。金科拿地成本已然高达6800元/平方米,后续出去开发等一系列成本后,盈利堪忧。

数据显示,2020年一季度,公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然,金科股份今年的“高质量发展”转型并非计划的那么顺利。

值得注意的是,踩了“三道红线”的金科股份接下来需要努力再努力的降低杠杆,否则将对其后续融资活动产生较大不利影响。金科股份将如何在扩张规模的同时优化财务结构,《每日财报》将持续关注。

声明:此文出于传递更多信息之目的,文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

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